Zonas comunes: qué reparaciones paga la comunidad y cuáles tú

Sale una mancha en el techo del baño. El vecino de arriba jura que en su casa todo está seco y que será el bajante; desde la comunidad te dicen que revises lo tuyo. Y la mancha sigue creciendo. Quién paga una reparación en un edificio de pisos depende sobre todo de dos cosas: en qué punto exacto está la avería y qué recogen vuestros estatutos. Te contamos las pautas que se aplican casi siempre, para que llegues a esa conversación con las ideas claras.

Lo de todos y lo de cada uno: la idea de partida

En un edificio dividido en pisos conviven dos tipos de cosas. Por un lado, lo que pertenece a todos: la estructura, la cubierta, la fachada, el portal, la escalera, el ascensor y las instalaciones generales que dan servicio al conjunto. Por otro, lo de cada propietario: el interior de su vivienda y las instalaciones que solo le sirven a él. Como norma general, lo primero se paga entre todos, según la cuota que tenga asignada cada piso, y lo segundo lo paga su dueño.

Los matices llegan con los estatutos y las escrituras, que pueden dar a un vecino el uso exclusivo de algo o repartir ciertos gastos de otra forma. Antes de dar nada por sentado, léelos o pregunta al administrador.

El bajante general o la tubería de tu piso

Es el caso estrella. El bajante es la tubería vertical que recorre el edificio y recoge los desagües de todas las viviendas: da servicio a todos y, por eso, su arreglo suele correr a cargo de la comunidad. Los ramales que van desde tu fregadero, tu bañera o tu inodoro hasta ese bajante solo sirven a tu casa, así que lo habitual es que su reparación sea cosa tuya.

Con el agua de consumo ocurre algo parecido: los montantes que suben por el edificio son de todos y, por lo general, desde la llave de paso de tu piso hacia dentro, de cada vecino. La zona gris es el punto donde se unen una parte y otra. Por eso lo sensato es localizar primero el origen de la fuga: mientras no se sepa dónde está, cualquier reparto es pura suposición.

Fachada, balcones y terrazas

La fachada es común, y con ella lo que forma su aspecto exterior: los frentes de los balcones, las cornisas y, en muchos edificios, las barandillas. Repararla o pintarla suele pagarse entre todos. Las ventanas y las persianas, en cambio, acostumbran a ser de cada propietario, aunque cambiarles el color o el diseño pida normalmente el visto bueno de la comunidad para no romper la imagen del edificio.

Las terrazas tienen más miga. La de un ático, por ejemplo, la usa un solo vecino, pero muchas veces hace de cubierta para el piso de abajo. Es frecuente que el suelo y el cuidado diario corran por cuenta de quien la usa y que la impermeabilización se trate como algo común. Cada comunidad lo resuelve a su manera, así que aquí pesan mucho los estatutos y lo acordado en juntas anteriores.

Portal, escalera y ascensor

Todo lo que usáis para entrar y moveros por el edificio es común: la puerta de la calle y su cerradura, la luz de la escalera, el pasamanos y el ascensor. Hay excepciones de sentido común. La placa del telefonillo y su cableado general son de todos, pero el aparato colgado en tu recibidor suele ser tuyo. Con los buzones pasa igual: el bloque es común y la cerradura del tuyo, normalmente, cosa tuya.

El garaje y los trasteros

El garaje unas veces funciona dentro de la comunidad del edificio y otras como una comunidad aparte, con sus propias cuentas. En cualquiera de los dos casos, la puerta automática, la iluminación, la ventilación, los sumideros y el pavimento de las calles de paso se pagan entre quienes tienen plaza. Lo de dentro de tu plaza o de tu trastero corre de tu cuenta. Un apunte: las manchas en el techo del garaje suelen venir de bajantes o de jardineras de la planta de arriba, y conviene saber de quién son antes de repartir nada.

Quién decide cada reparación

No todo pasa por la junta. Las reparaciones del día a día y las que no admiten espera, como una fuga en el portal o la puerta del garaje que no cierra, suelen gestionarlas el presidente o el administrador directamente, para que el edificio no se quede a medias. Las obras de más calado, las mejoras y lo que supone una derrama se llevan a la junta de propietarios y se aprueban con las mayorías que fijen la ley y vuestros estatutos.

El administrador recoge los avisos, pide presupuestos, lleva las cuentas y explica en la junta qué opciones hay, pero las obras grandes no las decide él solo. El presidente representa a la comunidad y firma en su nombre.

Si para arreglar lo común hay que entrar en tu casa

Pasa a menudo: el bajante que da problemas va por dentro de la pared de tu baño, o la tubería general cruza el techo de tu cocina. Lo razonable es facilitar el acceso, porque la avería afecta a todo el edificio, y dejar acordado antes cómo quedará tu pared. Lo habitual es que con la reparación se reponga lo que se haya tenido que abrir, como el alicatado o la pintura, pero pregúntalo y pide que conste en el presupuesto.

Cuando no está claro de quién es

Para que una avería dudosa no acabe enfrentando a medio edificio, ayuda seguir un orden:

• Primero, el origen. A veces basta con mirar por un registro; otras hay que abrir un trozo de techo o de pared para verlo.
• Acordad quién adelanta esa búsqueda y cómo se ajusta después, según resulte que la avería es de la comunidad o de una vivienda.
• Pedid un presupuesto que separe lo que toca a la parte común y lo que toca a cada piso, para que cada cual vea lo que le corresponde.
• Lo que se ha estropeado por el camino, como la pintura del techo del vecino de abajo, suele ir de la mano de la avería que lo causó.
• Si sigue sin verse claro, que el administrador lo estudie con los estatutos delante y, si hace falta, que se trate en la junta.

Cuando nos avisa una comunidad o un vecino por una avería así, lo primero que hacemos es buscar de dónde viene. Después te explicamos qué parte parece común y cuál de la vivienda, y lo reflejamos por separado en un presupuesto que no te cuesta nada pedir. Llámanos o mándanos fotos de la mancha por WhatsApp; si os viene mejor, lo hablamos también con el administrador.